Kinh Nghiệm Mua Nhà Nát Lãi Cao

0
73
Kinh Nghiệm Mua Nhà Nát Lãi Cao

Kinh nghiệm mua nhà nát lãi cao nếu làm đúng phương pháp sẻ tạo ra thu nhập khủng.

Kinh nghiệm mua nhà nát là một ý tưởng kinh doanh đang rất thịnh hành tại Việt Nam. Tình trạng những dự án BĐS mới chỉ ở dạng… phê duyệt khá phổ biến. Nhưng “cửa” cho người khởi nghiệp kinh doanh địa ốc vẫn rộng. Bởi vậy mà săn lùng bất động sản xập xệ, cũ nát ở Sài Gòn rồi nâng cấp hoặc xây mới để bán hoặc cho thuê là chiêu độc mà nhiều người lãi hàng trăm triệu đồng thậm chí bạc tỷ trong một vài năm đầu tư.

Một số kinh nghiệm mua nhà nát được chia sẻ từ các chuyên gia trong lĩnh vực như:

Ông Phan Hải Liêm có gần thập niên buôn địa ốc tại Sài Gòn tiết lộ, trong năm 2013 ông đã săn được 4 căn nhà phố cũ nát với giá khá mềm rồi nâng cấp, cải tạo để kinh doanh. Với kinh nghiệm mua nhà nát nhiều năm nhà đầu tư này nhẩm tính, tổng lợi nhuận bán, cho thuê lại các tài sản này trong vòng 12-24 tháng tới có thể giúp ông lãi bạc tỷ.

Với diện tích đất gần 50m2, một trệt một lầu, vị chi 100 m2 sàn xây dựng, bỏ thêm hơn 200 triệu đồng nâng cấp, cải tạo lại khang trang, ông Liêm cho thuê được giá 12 triệu đồng một tháng. Nhà đầu tư này cho hay, ông bắt đầu rao bán căn nhà giá 2,5 tỷ đồng từ tháng 4/2014 và chờ phản ứng của thị trường. “Các thương vụ còn lại cũng được thực hiện cùng nguyên tắc: mua nhà cũ giá rẻ, cải tạo lại và cho thuê hoặc bán với tỷ lệ lãi tối thiểu 15% một năm“, ông Liêm nói.

Bà Thúy Hằng nhân viên kiểm toán của công ty có vốn FDI tại TP HCM săn lùng và buôn nhà nát được gần 5 năm, lại xem việc tậu nhà cũ là kênh trú ẩn an toàn thời khủng hoảng. Bà Hằng kể, trung bình mỗi năm bà chỉ buôn một căn nhà nát và không vội bán ngay mà giữ lại lâu hơn để cho thuê. Căn đầu tiên bà săn được vào năm 2011 trên đường Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận rộng gần 60 m2 với giá 1,3 tỷ đồng, rẻ hơn 35% so với giá trị thật và chỉ mất 100 triệu đồng tân trang lại để cho thuê.

Anh Trần Văn Tâm ngụ quận 12, Tp.HCM khởi nghiệp kinh doanh với vốn ban đầu 5 tỷ, anh bắt đầu công cuộc săn nhà nát và bán lại sau khi đã cải tạo. Mỗi lần như vậy kiếm chênh lệch khi thì vài chục, lúc may cả trăm triệu. Đây là một kênh khởi nghiệp kinh doanh khá phổ biến đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ trong lĩnh vực bất động sản ở Tp.HCM.

Nữ doanh nhân Phan Thanh Bảo Ngọc (Tuệ Nghi), Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu Tư Thương Mại Nghi Phong (NP Investment) sinh năm 1993 đã có một thời gian khởi nghiệp với nghề buôn nhà cũ khá thành công. Cô chia sẻ một số kinh nghiệm mua nhà nát lãi cao của bản thân với báo Vnexpress như sau:

Thứ nhất: Chọn những căn nhà cấp bốn đã cũ nát tại các quận vùng ven TP HCM như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè hay các đô thị vệ tinh giáp ranh với Sài Gòn để mua xác nhà. Lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin về căn nhà, xem có thuộc diện giải tỏa hay không. Tuyệt đối không mua những căn đang trong diện tranh chấp dân sự.

Thứ hai: Chỉ mua nhà nát có pháp lý rõ ràng. Nhiều nhà nát, nhà cấp bốn tại các khu vùng ven không được cấp sổ đỏ. Nhưng vì mức giá rẻ đáng thèm muốn khiến nhà đầu tư bỏ qua điều này và chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay, đây là điều hết sức rủi ro. Nhiều nhà đầu tư cho rằng chỉ cần bán lại cho khách mua thì họ có thể phủi tay. Tuy nhiên kinh doanh nhà cũ là phục vụ cho người có thu nhập trung bình, đồng nghĩa với việc căn nhà là cả một gia tài, một quá trình tích cóp lâu dài nên cần lưu ý đến quyền lợi và sự an toàn của khách hàng cuối cùng.

Thứ ba: Ưu tiên đầu tư vào các căn nhà có diện tích không quá lớn, phù hợp với nguồn vốn khiêm tốn đồng thời cũng vừa túi tiền đối với những khách hàng tiềm năng mua lại căn nhà này để an cư.

Thứ tư: Khâu sửa chữa nâng cấp nhà nát đòi hỏi nhiều bước chuẩn bị. Tìm nguồn vật liệu xây dựng và nhân công có giá thành ổn định, phù hợp với chi phí dự trù cho mỗi căn mà bạn sẽ tu bổ. Mức chi phí hoàn thiện không được vượt quá 40% so với giá thành ban đầu. Nếu giá nhân công, nguồn vật liệu bất ổn định sẽ ảnh hưởng đến doanh thu bán ra khiến bạn rơi vào tình trạng “giật gấu vá vai”.

Thứ năm: Không nên kéo dài thời gian nâng cấp căn nhà cũ. Thời gian sửa chữa càng nhanh càng cắt giảm được chi phí chờ đợi, tiết kiệm được tiền nhân công. Ngân sách sửa chữa vừa phải cũng giúp tổng giá thành bán ra “mềm” hơn, phù hợp với túi tiền của nhiều người. Các hạng mục tu sửa phổ biến là: nhà vệ sinh, sơn tường trong ngoài, nâng và lát lại nền, thêm gác hoặc lên tấm tùy giấy phép…

Thứ sáu: Thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản với các đơn vị môi giới để tránh các tranh chấp về mặt hoa hồng khiến bạn rơi vào tình thế khó xử. Thậm chí là mất khách hàng vì các hành vi không lành mạnh của đơn vị môi giới sau các xung đột. Tuyệt đối, chỉ làm việc với các đơn vị môi giới mà bạn đã thỏa thuận, khi thông tin về căn nhà của bạn được đăng lên sẽ có rất nhiều trung gian liên hệ. Nếu không chọn lọc bạn sẽ dễ dàng gặp nhiều rắc rối phát sinh không đáng có.

Thứ bảy: Thời gian bán bất động sản sau khi đã nâng cấp sửa chữa xong nên ở khoảng từ 2 tuần đến 3 tháng, không nên quá lâu nếu bạn quá ít vốn. Thông thường căn nhà càng nhỏ giao dịch càng nhanh. Nhưng với vòng quay vốn của nhà cũ tân trang lại rất hiếm căn nào kéo dài quá trình mua bán đến 3 tháng, trừ phi thủ tục giấy tờ bị vấn đề hoặc nhà đầu tư trường vốn (vốn mạnh) muốn chờ đợi thị trường lãi lớn.

Chia sẻ trên báo Người lao động, chị Hồng,một người từng mua nhà nát kiếm lời cho hay: “ Tôi quyết tâm mua căn nhà “nát” số 73/4B Quang Trung, phường 10, quận Gò Vấp rồi sửa chữa gấp để định cư cho em trai vừa lập gia đình. Với diện tích 2,5 m x 8 m, tôi mua căn nhà trên với giá 380 triệu đồng, sau đó bỏ ra trên 100 triệu đồng để nâng cấp… rồi rao bán 650 triệu đồng. Lập tức có người mua để ở với giá 600 triệu đồng.”

Chị Hồng thường chọn mua nhà giấy tờ hợp lệ, có giá từ 400-600 triệu đồng để dễ bán. Nếu là căn nhà “nát” thì phải nâng cấp thành nhà cấp 4, đúc giả gác suốt, thiết kế hợp lý… mới thu hút được khách mua. Do đó, người chuyên mua nhà “nát” thường chọn vị trí của căn nhà nằm liền kề với những căn nhà kiên cố để giảm chi phí xây dựng phần móng, đồng thời phía sau phải có một nhóm thợ xây dựng tay nghề cao, giàu kinh nghiệm sửa chữa nhà cũ; số khác chuyên đảm trách khâu thủ tục giấy tờ nhà và “cò” nhà, đất chuyên lo đầu ra.

Thị trường mua bán nhà nát thực sự có sức hấp dẫn với khá nhiều người. Không chỉ các “cò” BĐS, cá nhân tay ngang, mà ngay cả một số công ty xây dựng, công ty kinh doanh BĐS cũng nhắm vào lĩnh vực này

Anh T., một người chuyên kinh doanh trong lĩnh vực mua bán nhà phố biệt thự cho biết, làm nghề mua bán nhà nát đòi hỏi phải có nhiều thời gian, suốt ngày la cà ở các quán cà phê để nắm bắt thông tin. “Điều quan trọng nhất của người làm lĩnh vực này là biết thẩm định sản phẩm mình mua, nắm rõ các thông tin về quy hoạch, hệ số xây dựng khu vực và đặc biệt phải có quan hệ với chính quyền địa phương để có thể xin giấy phép xây dựng, có quan hệ với các môi giới để tìm đầu ra”, anh T. nói và cho biết, với người có kinh nghiệm, chỉ cần nhìn vào thực tế một căn nhà hoặc một cuộc gọi điện thoại là có thể xác định căn nhà đó có vướng quy hoạch hay không, đầu tư vào có lời hay không. Song trên thực tế, cũng có không ít người đã rơi vào cảnh “dở khóc, dở cười”, khi tham gia vào lĩnh vực này do năng lực thẩm định yếu, đặc biệt là không nắm rõ quy hoạch, khi mua xong nhà, bị kẹt, không bán được hàng vì vướng quy hoạch.

LEAVE A REPLY